Inmobiliario patrimonial
El inmueble dentro de la sociedad que opera: por qué es un problema
Por Fran de Cuéllar · Ilustre Colegio de Abogados de Granada, colegiado n.º 7.835 · · 6 min
En la mayoría de patrimonios empresariales el inmueble es el activo más valioso y, a la vez, el peor colocado: está dentro de la sociedad que factura, contrata y asume el riesgo.
Qué implica
Que cualquier acreedor de la actividad —comercial, laboral o tributario— puede dirigirse contra un bien que nada tiene que ver con la deuda. Y que el día de la venta o de la sucesión, la fiscalidad viene marcada por una decisión que se tomó por comodidad hace veinte años.
La alternativa habitual
Sociedad patrimonial titular del inmueble, sociedad operativa que desarrolla la actividad y, entre ambas, un arrendamiento real, a precio de mercado y documentado. Es una estructura sencilla que aísla el activo y ordena la tributación de la renta.
El coste hay que calcularlo antes
Separar un inmueble puede generar tributación por la plusvalía, ITP o IVA y plusvalía municipal. En determinadas reorganizaciones existe una vía con neutralidad fiscal; en otras compensa mantener la titularidad y proteger por otros medios. Lo que nunca funciona es decidirlo con la operación de venta ya cerrada.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se saca un inmueble de la sociedad operativa?
- Habitualmente por escisión parcial a una sociedad patrimonial, o por venta o aportación con su coste fiscal. La vía correcta depende de la carga latente y de la financiación.
- ¿Qué impuestos tiene la operación?
- Puede haber Impuesto sobre Sociedades, ITP/AJD y plusvalía municipal, salvo que resulte aplicable el régimen de neutralidad fiscal con motivo económico válido.
- ¿Y si el inmueble está hipotecado?
- Hay que contar con el banco: la mayoría de préstamos exigen consentimiento para transmitir el activo o subrogar al nuevo titular.
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